新大正：第三方物业龙头，全国布局加速

要点：1、本期我们将国内第三方物业龙头新大正纳入研究范围。成立初期公司从事商业物业管理服务，是重庆第一批独立第三方物业企业，并逐步将业务拓展至公共物业、学校物业和园区物业；2012承接贵州省高级人民法院物业，开启全国化布局；2016年股改完成，并承接北江国际机场物业，进入航空物业市场；2019年在A股上市。在成功上市及新总裁（原中航物业副总经理）上任后，公司在全国的业务布局速度持续加速。2019年、2020年和2021年前三季度公司开发的新项目和业务合同总金额分别超过6亿元（同比增长50%）、9.2亿元（同比增长54%）和14亿元（同比增长160%）。其中，2021年前三季度重点中心城市公司合计实现新签约合同年金额约4.2亿，占比超过65%。北京公司、深圳公司、南京公司分别实现约8000万、8100万、5800万新签约合同年金额。截至2021年第三季度，公司在管项目达461个，较年初增加92个，覆盖了全国24个省市和76个城市。
    2、股权激励计划落地，绑定核心团队利益。公司于2021年2月公布了股权激励草案，宣布将以26.92元/股的价格授予17名激励对象合计125.3万股。2021年5月公司完成向17名董事、高管等核心骨干授予157.95万股（公司在5月进行资本共计转增股本，因而限制性股票授予数量有所调整）的股权激励，占公告时总股本0.98%，绑定核心员工利益。此次激励计划考核目标为：以2020年营收和归母净利润为基数，2021-2025年五年营收增长率和归母净利润增长率进行考核。粗略计算，即2021-2025年公司营收和净利润（剔除期权费用影响）复合增长率分别将不低于35.7%和30.6%。增速较过往3年复合增长率（21%和15%）均大幅增长，表明团队对公司未来发展的信心。
    3、新增项目带动营收增长，拓展加速致成本费用有所上升。2021年前三季度公司实现营收14.43亿元，同比增长61.66%；实现净利润1.17亿元，同比增长30.38%；实现扣非后净利润1.08亿元，同比增长36.36%。其中，三季度单季实现营收5.47亿元，同比增长68.04%；实现扣非后净利润3896.96万元，同比增长38.66%。营收大幅增长，主要得益于新拓项目、并购（今年4月成功并表民兴物业）及合资合营项目增加所致。而利润增速低于营收，主要原因为公司加大了拓展力度，年内大量新项目的进场，导致公司前三季度毛利率下滑至18.25%，同比下降3.14个百分点。未来随着项目逐渐成熟，客户需求释放，单项目订单叠加以及增值服务开发，毛利率有望逐渐回升。此外，公司前三季度累计确认股权
激励费用999万元，剔除该影响后归母净利润增速在40%左右。
    4、专注机构物业服务领域，各赛道维持较快增长。公司主要专注于机场、机关、办公楼、学校、
公共设施等机构物业服务，显著区别于传统意义上的住宅物业服务公司。2021年至今，地产行业风险事
件频发，住宅物管行业的巨变导致住宅龙头对公建物业的渗透放缓。2021年下半年仅有世茂服务、金科
服务和旭辉永升服务在公建物业领域有所布局。机构物业市场竞争压力减少也使得公司在今年的市场拓
展较为顺利，并带动业绩保持较快增长。
    从各个赛道来看，办公领域：2021年公司并表的民兴物业（2020年以9700万现金收购100%股权），
是从金融物业不断衍生至办公物业、公共物业的物业管理企业，按两家公司2019年的数据来看，民兴物
业并表能给新大正带来24.7%的增量营收和29.8%的增量净利润，并增加公司在办公楼物业市场的知名度，
帮助公司在三季度成功中标深圳深创投广场项目（单项中标金额达到6872.3万元）。受益于民兴物业并
表，2021年上半年公司办公楼业务收入达到3.1亿元，同比增长131%。公共物业领域：2021年公司成功中
标国家体育总局冬季运动管理中心项目，该项目承担保障2022年北京冬奥会的备战参赛任务，助力公司
在体育场馆物业领域知名度提升，加上公司中标多个地轨道交通项目，上半年公共物业领域实现营收
1.8亿元，同比大幅增长52.4%。航空领域：2021年公司陆续中标深圳、南通、长沙等5个机场项目，实
现北上广深四大一线城市战略性国际机场项目的全布局。目前公司已经服务20余个机场项目，无论是从
机场物业市占率还是从项目数量角度看，均远超同行，是航空物业领域的绝对龙头，2021年上半年航空
物业营业收入同比增长31.33%。学校和商住领域：虽然学校和商住楼市今年以来受疫情的政策影响较大，
但公司在全国仍增加较多项目，两大赛道2021年上半年营收分别同比增长27.9%和29.01%，维持较快增
长。（2021-12-28）

公司及经营概况：成立于1998年，2019年上市，一家专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理的独立第三方物业公司。目前业务布局重庆、四川、北京、上海等21个省市。截至2021年三季度末，公司在管项目369个，签约面积8000万方。目前公司主要产品为综合物业管理服务、专项物业管理服务和增资服务，2021年上半年营收占比分别为77.7%、16.63%和5.64%。实际控制人为：名誉董事长王宣（28.92%）、现任董事长李茂顺（6.98%）等一致行动人；办公地址：重庆市渝中区虎踞路78号1-1；电话：023-63809676；传真：023-63601010；网址：https:www.dzwy.com。