城建发展：2019年业绩预计高增长，开工提速有望加快项目结算

评述：
    1、2019年全年业绩预计高增长，但持股收益波动大。2020年1月31日公司发布公告，预计2019年全年实现归母净利润18.45亿元－23.99亿元，同比增加50%－95%，扣非后净利润12.01亿元－17.55亿元，同比增加4.45%－52.58%，主要源于直接和间接参股公司的股价上涨带动收益增长，其中直接参股公司的股价变动收益计入公允价值变动净收益，间接参股公司的股价变动收益计入投资收益。目前公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光三家上市公司股权，比例依次为4.18%、1.67%和0.37%，同时间接持有的南微医学（科创板上市）股权比例为6.79%。总的来看，公司净利润表现受持股上市公司的股价变动影响较大，波动频繁且幅度颇大。
    回顾往期业绩，2019前三季度公司实现营收107亿元、净利润18亿元和扣非后净利润11亿元，分别同比增长38.8%、168%和69.7%，其中第3季度实现营收44亿元、净利润6.08亿元和扣非后净利润11.4亿元，分别同比增长1.8%、97.5%和272%。公司营收规模增长，主要受益于地产项目结算稳步推进，虽然期内低毛利保障房结算收入增加，导致毛利率同比下降8.16个百分点至22.25%，但由于直接和间接参股公司的股价变动，公允价值变动净收益增加8.77亿元，投资收益增加8.36亿元，公司业绩依旧保持高增长。
    2、销售表现一般，资产负债率仍高。2019年前三季度公司实现合同销售额100亿元，同比增长9%，实现销售面积49万平方米，同比下降9%，对应销售均价同比增长21%至2.03万元/平方米。同期公司新增土地面积45.5万平方米，同比增长96.1%，拿地面积为销售面积的92.3%，较2018年提升20.6个百分点。受资金压力较大的影响，过去几年公司拿地面积持续低于销售面积。2019年前三季度公司净负债率为154%，大幅高于70%的安全线，同时公司财务费用大幅增长，2019年前三季度公司财务费用支出4.68亿元，同比增加3.22亿元，财务费用率同比增加2.5个百分点至4.59%。
    3、棚改项目丰富，开工提速有望加快项目结算。公司在手棚改项目7个，总投资额达1034亿元，权益投资额976亿元，规划总建筑面积662.3万平方米，根据公司规划，延庆康庄棚改项目投资总额56亿元以及张仪村棚改项目42亿元将分别于2020年和2021年竣工。由于棚改项目回报率一般在12%-15%，若按12%计算，预计棚改项目未来能为公司提供营业利润117亿元。此外，2018年以来公司项目开工提速，据统计，2019年前三季度公司新开工面积218平方米，同比增长65.4%，同期公司开工和复工面积达到1138万平方米，同比增长39.4%，预计未来有望加快项目结算进程。（2020-2-19）

公司及经营概况：1998年成立，1999年上市，是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等区域。同时承建过国家体育场、国家大剧院、首都机场3号航站楼、国家博物馆等大型工程。目前正在积极布局北京市棚户改造项目，并向京津冀地区扩张。2018年，房地产业务营收占比为95.62%。控股股东：北京城建集团（持股40.39%）；实际控制人：北京国资委（持有北京城建集团100%股权）；董事长：陈代华；总经理：储昭武；员工2470人。地址：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦；电话：010-82275665；传真：010-82275598；网址：www.bucid.com。